🎯 초보도 쉽게 따라 하는 경매 입찰 준비 5단계 완전 정복

 

 

"경매로 부자가 됐다"는 말,
혹시 들어보셨나요?

솔직히 저도 처음에는 남의 얘기인 줄만 알았거든요.
그런데 제대로 공부하고 직접 해보니까, 와, 정말 세상이 달라 보이더라고요.

많은 분들이 경매라고 하면 왠지 어렵고 복잡한 법적 절차가 떠올라서 시도조차 못하시죠?
맞아요, 저도 그랬어요.
수많은 서류와 용어들에 부딪히면서 '이게 맞나?' 싶었던 적이 한두 번이 아니거든요.

그런데 핵심만 딱 잡고 가면 생각보다 쉽다는 사실, 아세요?
오늘은 복잡한 경매 입찰 과정을 초보도 한눈에 이해할 수 있도록
경험담을 녹여 5단계로 정리해 드릴게요.
이것만 따라 해도 경매의 첫 발을 떼는 건 절대 어렵지 않을 거예요!

---

🚀 1단계: 마음에 드는 물건 찾기부터!

경매의 시작은 좋은 물건을 찾는 것부터예요.
'대한민국 법원 법원경매정보' 사이트나 유료 경매 사이트들을 활용하면 되는데요.
초보자라면 무리하지 않고 '아파트'나 '빌라'처럼
익숙한 주거용 부동산부터 시작하는 걸 추천해요.

저는 처음에는 집 주변 아파트들을 위주로 찾아봤어요.
아무래도 제가 잘 아는 지역이다 보니까 시세를 파악하기도 쉽고
실제 임장(현장 조사)하기도 편하더라고요.
무엇보다 안전한 물건을 찾는 게 가장 중요해요!

💡 핵심 포인트
- 법원 경매정보 사이트(무료)나 경매 정보 제공 사이트를 활용하세요.
- 아파트, 빌라 등 익숙하고 안전한 물건부터 시작하는 것이 좋아요.
- 주변 시세를 잘 아는 지역 물건을 우선적으로 살펴보세요.

관심 있는 물건을 찾았다면, 반드시 '매각물건명세서'를 확인해야 해요.
여기에 권리분석에 필요한 모든 정보가 담겨 있거든요.
처음엔 용어가 어려워 보여도 괜찮아요. 다음 단계에서 같이 알아볼게요!

---

🕵️‍♀️ 2단계: 경매의 꽃, 권리분석! (말소기준권리)

경매에서 가장 중요한 단계가 바로 권리분석이에요.
이걸 제대로 못하면 낙찰받고도 큰 손해를 볼 수 있거든요.
권리분석은 복잡한 권리 관계를
딱 한 가지만 기억하면 80% 이상 해결돼요.

그게 바로 '말소기준권리'예요.
말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하고,
말소기준권리 이후의 권리는 소멸되거든요.

⭐ 프리미엄 팁
말소기준권리는 보통 근저당권, 저당권, 압류, 가압류 등이에요.
이 중에서 가장 먼저 설정된 날짜가 바로 기준이 돼요.

만약 선순위 임차인이 있는데 보증금을 못 돌려받는 상황이라면
낙찰자가 그 보증금을 떠안을 수도 있으니 정말 주의해야 해요.

저도 초보 때는 이 부분이 너무 무서워서
권리관계가 복잡하지 않은 물건만 골라서 입찰했어요.
그게 가장 안전한 방법이더라고요.
혼자 하기 어렵다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이에요.

---

🚗 3단계: 직접 발로 뛰는 현장 조사 (임장)

매각물건명세서와 권리분석만으로 모든 걸 알 수는 없어요.
반드시 직접 현장에 가서 물건을 확인해야 해요.
저도 화면으로 봤을 땐 정말 좋아 보였는데, 막상 가보니
주변이 너무 낡았거나 생각지도 못한 문제가 있는 경우가 있더라고요.

임장은 단순히 물건의 상태만 보는 게 아니라,
실제 시세는 어떤지, 주변 편의시설은 뭐가 있는지,
임대 수요는 얼마나 되는지 등을 파악하는 과정이에요.

📋 현장 조사 체크리스트
✅ 물건의 내외부 상태 (누수, 곰팡이 등)
✅ 주변 환경 (소음, 혐오시설, 학군 등)
✅ 부동산 방문 (부동산 3~4곳 방문해서 시세 및 임대료 확인)
✅ 예상 명도 난이도 (점유자가 거주 중인지 등)

임장을 통해 얻은 정보는 입찰가를 산정하는 데 아주 중요한 자료가 돼요.
부지런하게 발품을 파는 만큼 좋은 결과를 얻을 확률이 높아지거든요.

---

💸 4단계: 낙찰 확률을 높이는 입찰가 산정

이제 가장 핵심적인 단계죠.
얼마를 써내야 할까요?

입찰가 산정은 수익률을 고려해서 신중하게 결정해야 해요.
무작정 높은 금액을 쓰면 낙찰은 받겠지만 수익이 없겠죠.
반대로 너무 낮은 금액을 쓰면 낙찰받기 어렵고요.
이때 임장에서 얻은 정보가 빛을 발하거든요.

🎯 목표
입찰가 = (예상 매도가) - (예상 수익) - (총 부대비용)

총 부대비용에는 취득세, 명도비, 법무사 비용, 수리비 등이 포함돼요.
이를 꼼꼼하게 계산해서 내가 감당할 수 있는 최저가를 설정하는 것이 중요해요.

이때 너무 욕심부리거나, ‘꼭 낙찰받고 싶다’는 조급함 때문에
입찰가를 높게 쓰는 건 절대 금물이에요.
이 물건 아니어도 좋은 물건은 또 나오거든요.
정말 마인드 컨트롤이 중요한 단계라고 생각해요.

---

📝 5단계: 입찰 당일, 준비물 챙기기

모든 준비가 끝났다면 이제 입찰 당일이에요.
법원에 가기 전 준비물을 꼼꼼히 챙겨야 하는데요,
생각보다 간단하죠?

저는 입찰 전날 밤에 미리 서류들을 한 번 더 확인해요.
그리고 입찰보증금은 은행에서 미리 수표로 발행해 가는 게 좋아요.
현금으로 가져가면 집행관이 일일이 세야 해서 눈치 보이거든요.

📋 입찰 당일 준비물 (개인 입찰 기준)
✔️ 입찰보증금: 최저 매각 가격의 10% (수표로 준비)
✔️ 신분증: 주민등록증, 운전면허증 등
✔️ 도장: 인감도장이나 일반 막도장 모두 가능

대리인 입찰 시 추가 서류
✔️ 위임장: 본인 인감 날인
✔️ 인감증명서: 본인 것 1통

이 다섯 단계만 차근차근 따라 해도 경매 입찰 준비는 완벽하게 끝낼 수 있어요.
저도 처음엔 복잡해 보였지만, 막상 해보니
생각보다 재밌고 성취감도 크더라고요.
여러분도 망설이지 말고 경매 투자, 한번 시작해 보세요!

⚠️ 주의사항
이 글은 일반적인 재테크 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 투자 권유나 보장을 의미하지 않습니다.
모든 투자 결정과 그에 따른 손익은 투자자 본인의 책임입니다.

---

🏷️ 추천 해시태그

#부동산경매, #경매초보, #경매입찰, #재테크, #부동산투자, #경매입문, #경매준비물, #경매권리분석, #경매꿀팁, #부동산, #투자정보, #내집마련, #돈관리, #노하우, #생활정보, #일상꿀팁